statut loueur meuble professionnel

Statut de loueur en meublé professionnel

Les investisseurs immobiliers ont le choix entre deux statuts. Si les propriétaires optent majoritairement pour celui de LMNP (loueur en meublé non professionnel), le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) offre un panel d’avantages particulièrement attractif. Il demeure toutefois indispensable de comprendre ce qu’un tel statut implique avant de déterminer si c’est effectivement celui qui vous convient.

Qu’est-ce qu’un loueur en meublé professionnel ?

Le loueur de meublé est le propriétaire d’un bien (maison ou appartement) comportant un minimum de meubles et équipement, tels que : literie ; volets ou rideaux aux fenêtres des chambres à coucher ; plaques de cuisson ; luminaires ; réfrigérateur ; congélateur (ou compartiment de congélation intégré au frigo) ; étagères de rangement… Le bien mis en location doit de ce fait être équipé de manière à offrir un minimum de confort à ces futurs occupants.

Pour bénéficier du statut de LMP, il faut remplir deux conditions :

– la location meublée doit générer un revenu supérieur à 23 000€ sur l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre),
– les recettes locatives doivent équivaloir à plus de 50% des revenus cumulés par le foyer fiscal, c’est-à-dire les salaires, les autres revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), etc.

L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) figurait initialement dans la liste des obligations. Néanmoins, la décision n°2017-689 QPC du 8 février 2018 du Conseil Constitutionnel supprime cette ancienne condition d’accès au statut de LMP.

Quels sont les points forts du statut de loueur en meublé professionnel ?

Les avantages se mesurent principalement au niveau fiscal.
Lorsque la location meublée ne s’accompagne pas de prestation de service, elle est automatiquement exonérée de TVA.
En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, le loueur en meublé professionnel dispose de trois options :

– l’impôt sur le revenu (IR) déclaré en tant que BIC,
– l’impôt sur les sociétés (IS) déclaré suivant le formulaire Cerfa n° 11084*21,
– le régime de la micro-entreprise ou micro-BIC conditionné par un plafond de revenus locatifs (72 600€ HT pour un bien non classé et 176 200€ HT pour un bien classé).

Exception faite du micro-BIC, chaque option est soumise au régime réel d’imposition. Certaines charges sont de ce fait déductibles, à savoir :

– les frais de notaire et autres frais d’établissement
– les intérêts d’emprunt
– les frais liés à la gestion locative
– les assurances
– les frais engagés pour les entretiens du bien
– les dépenses liées aux réparations
– l’amortissement du mobilier
– les impôts locaux

Si le prix d’achat n’est pas assimilé à une charge déductible à proprement parler, il peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention.

Il est également envisageable de déduire les déficits du résultat fiscal et de bénéficier d’une exonération partielle ou totale des plus-values de cessions, sous certaines conditions.

Pourquoi investir en tant que loueur en meublé professionnel ?

Obligatoire à partir d’un revenu locatif dépassant les 23 000€ de revenus annuels, le statut de loueur en meublé professionnel vous offre la possibilité de tirer profit d’un cadre fiscal attractif.

Le bien meublé constitue une importante source de revenus pour le foyer fiscal, le bail étant conclu pour un minimum d’un an tacitement reconductible (9 mois non reconduit tacitement si vous louez à un étudiant). En parallèle, l’option vous offre la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier que vous pouvez choisir de revendre ultérieurement ou d’occuper, selon vos besoins.

Loueur en meublé professionnel : ne négligez pas l’accompagnement par un expert-comptable

Malgré son attractivité, la location meublée professionnelle implique certains pièges qu’il faudra éviter. On peut citer la location effective qui détermine la rentabilité de l’investissement immobilier. Il convient donc de bien évaluer la valeur locative en tenant compte de la localisation du bien et des profils des locataires ciblés pour ne pas s’exposer à des risques inutiles. L’accompagnement d’un expert-comptable dédié au loueur en meublé professionnel, comme LM Partenaire, se révèle judicieux, les conseils prodigués étant basés sur une parfaite compréhension du marché.

En outre, ce type d’investissement exige le plus strict respect des réglementations comptables et fiscales. Force est pourtant de constater que les textes de référence sont régulièrement mis à jour. En vous appuyant sur un expert-comptable dédié, vous aurez la certitude que l’ensemble des déclarations sociales/fiscales seront établies suivant les règles en vigueur.

Parallèlement, vous bénéficierez d’une assistance personnalisée dans les différentes démarches administratives. Bien entendu, l’expert-comptable veillera à ce que vos comptes soient parfaitement à jour.

Le statut de loueur en meublé professionnel peut de ce fait se révéler avantageux si certaines conditions sont remplies. Pensez à solliciter les services d’un expert-comptable en vue de bénéficier d’un accompagnement sur-mesure en amont de votre projet mais également tout au long de vos activités.