diagnostic immobilier location

Diagnostic immobilier location

La mise en location d’un bien immobilier vous offre de multiples avantages, à condition de vous conformer à quelques exigences réglementaires.

Il est notamment indispensable de préparer un dossier (DDT) de diagnostic technique immobilier location (voir sur Amiante Diagnostic) qui sera mis à la disposition du locataire.

Des sanctions étant prévues en l’absence des diagnostics obligatoires, il est légitime de vous interroger sur les types de diagnostic à prévoir et les caractéristiques de chacun d’entre eux.

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

En amont d’une mise en location, le bailleur est tenu de procéder à un diagnostic immobilier du bien concerné. Il s’agit d’un contrôle technique permettant d’évaluer l’état du logement selon des critères précis comme la performance énergétique, l’état de l’installation intérieure de gaz, la présence/absence d’amiante, etc.

Il existe un diagnostic pour chaque critère évalué. L’obligation de le réaliser dépend du type de bien et de certaines conditions, ce qui explique pourquoi les contenus des DDT sont variables d’un logement à un autre.

A quoi sert un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier possède une valeur informative. En effet, il contient des données techniques qui permettent au locataire de connaître l’état ainsi que la viabilité de votre bien. Les rapports de diagnostics informent notamment sur la conformité (ou non) du bien avec les normes en vigueur. Ils offrent également des indications sur les éventuelles améliorations réalisées et/ou à apporter.

Le dossier de diagnostic technique peut être présenté comme la carte d’identité du bien immobilier. En lisant son contenu, le locataire est informé de la présence/absence de substances toxiques, de la consommation énergétique et des éventuels risques afférents aux installations existantes.

L’ensemble des éléments mentionnés dans le DDT permettra au locataire de réaliser un choix éclairé.

Les obligations de location

Tout bailleur est soumis à des obligations de location. En premier lieu, vous êtes tenu de délivrer un logement décent au locataire. Cela signifie que le bien doit répondre à une surface minimale, ne présenter aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire, disposer d’un minimum d’équipements, se conformer à des exigences minimales de performance énergétique et être exempt de nuisibles/parasites.

Vous avez également l’obligation de fournir un certain nombre de documents à votre locataire. Un état des lieux d’entrée est à prévoir lors de la remise des clés. Si le logement fait partie d’une copropriété, il faudra également fournir une copie du règlement de copropriété au locataire. Ajoutez à cela que vous devez impérativement présenter un dossier de diagnostic technique à la signature du bail et à son renouvellement.
A l’exception des réparations locatives, les travaux requis en cours de bail seront à votre charge.

L’établissement du DDT vous permet de vous conformer aux obligations de location. Il est de ce fait essentiel de faire réaliser les contrôles techniques au plus tôt. Notez que les diagnostiqueurs professionnels certifiés sont les seuls habilités à procéder à ces contrôles techniques.

Diagnostic immobilier location : quels sont les indispensables ?

Les caractéristiques de votre bien définissent s’il est concerné par un diagnostic immobilier donné ou non. C’est pour cela que vous devez systématiquement vous référer aux conditions relatives à chaque contrôle. Assurez-vous également de noter les délais de validité qui sont variables.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce document informe le locataire sur la performance énergétique du logement. Plus concrètement, il permet d’estimer la consommation d’énergie mais également à évaluer le taux d’émission de gaz à effet de serre. Tout logement situé en France métropolitaine et équipé d’un système de chauffage est concerné par le DPE, indépendamment de son année de construction. Les biens destinés à être occupés moins de 4 mois par an font toutefois exception.

Le DPE possède une validité de 10 ans à partir de sa date d’émission. En revanche, le diagnostic doit être refait si des travaux impactant les performances énergétiques du logement sont réalisés avant l’échéance de la validité.

Important : les DPE réalisés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2022. La validité des diagnostics effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 janvier 2021 arrive à échéance le 31 décembre 2024.

Diagnostic amiante

Également appelé « état d’amiante », ce diagnostic permet de savoir si des matériaux/produits contenant de l’amiante sont présents dans le bien immobilier qui sera mis en location. Il est obligatoire pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Son application s’étend obligatoirement aux dépendances.

Tout diagnostic amiante réalisé à partir du 1er avril 2013 possède une validité illimitée. Dans l’éventualité où vous envisagez une vente lorsque le locataire aura rendu les clés, l’état d’amiante devra être renouvelé avant la mise en vente du logement. Si cela vous intéresse, jetez également un oeil à mon précédent article « diagnostic amiante avant travaux« .

Diagnostic plomb

Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) renseigne le locataire sur la présence éventuelle de plomb dans le logement qu’il s’apprête à louer. Il est obligatoire si la délivrance du permis de construire est antérieure au 1er janvier 1949.

La durée de validité du document dépend de la concentration en plomb. Ainsi, le Crep possède une validité illimitée en l’absence de plomb ou si la concentration détectée est inférieure à 1 mg/cm².
Au-dessus de 1 mg/cm², le diagnostic plomb doit être daté de moins de 6 mois avant la mise en location du logement

Diagnostic gaz

Ce diagnostic immobilier évalue l’état de l’installation intérieure de gaz. Il est réalisé pour informer le locataire de la sécurité des installations existantes et concerne toute construction dont l’installation de gaz fixe date de plus de 15 ans. Si votre bien à louer est une maison individuelle, les installations au sein des dépendances sont également concernées par le diagnostic gaz.
Le document délivré à l’issue du contrôle possède une validité de 6 ans.

Diagnostic électricité

Également appelé état de l’installation intérieure d’électricité, ce diagnostic informe le locataire sur la sécurité des installations électriques existantes. Si ces dernières datent de plus de 15 ans, votre logement est concerné par ce diagnostic. Dans le cas d’une maison individuelle, les installations au sein des dépendances sont également concernées par l’état de l’installation intérieure d’électricité.

La durée de validité du diagnostic électricité est fixée à 6 ans.

Loi Boutin

Ce diagnostic se rapporte au mesurage de la surface habitable du logement mis en location. Le calcul tient compte de la surface totale de plancher à laquelle les cloisons/murs, les marches et cages d’escaliers…seront déduits. Le mesurage loi Boutin exclut également les éléments extérieurs (garage, balcon…) et les parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Il s’applique à toutes les locations vides et aux biens à usage de résidence principale.

La durée de validité du mesurage loi Boutin est illimitée en l’absence de travaux modifiant la surface habitable du logement.

État des risques et pollutions (ERP)

Il est primordial que le locataire soit préalablement informé des risques et pollutions d’origine naturelle, minière, technologique…auxquels le bien qu’il s’apprête à occuper est exposé. La liste des zones concernées par les risques et pollutions en question est fixée par arrêté.
L’état des risques et pollution possède une durée de validité de 6 mois. Passé ce délai, il faudra renouveler le diagnostic.

État des nuisances sonores aériennes (ENSA)

L’ENSA ou diagnostic bruit informe le locataire sur l’existence et le niveau de nuisances sonores aériennes auxquels le logement est exposé. Vous devez impérativement réaliser ce diagnostic si votre bien est situé dans le périmètre d’un Plan d’exposition au bruit (PEB). Les services d’information en ligne offrent accès au PEB et vous permettent donc de déterminer si le logement est concerné.

L’état de nuisances sonores aériennes possède exclusivement une valeur informative. A cet effet, il n’est pas soumis à une durée de validité. Néanmoins, son absence ouvre droit au locataire de faire un recours devant le tribunal.

Les diagnostics immobiliers font partie des obligations qui incombent au bailleur. Assurez-vous de respecter les délais de validité et de réaliser l’ensemble des contrôles exigés pour le type de logement proposé à la location. Rappelez-vous également qu’il est obligatoire de faire appel à des diagnostiqueurs certifiés.